아파트 재산세 직접 계산해보기. 공시지가 6.5억원 사례

아파트 재산세가 생각보다 너무 많이 나온 것 같아서 직접 한 번 계산해보기로 했다. 사실 고지서 뒷 면에 산식이 자세히 나와 있기 때문에 필요성을 못 느껴서 계산을 안 할 뿐이지 직접 계산하는 것이 어려울 것이라고 생각하지는 못했다. 그런데 실제로는 두 가지 부분에서 조금 복잡했는데, 하나는 세 부담 상한 이라는 것이었고 다른 하나는 지역자원시설세였다.

 

우선은 세 부담 상한이 없다고 가정하고 재산세 주택분, 도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세를 구해보았다. 공시지가 6.5억 원을 기준으로 했다.

 

가장 먼저 할 일은 내 아파트의 공시지가를 확인하는 일이다.

검색창에 아파트 공시지가라고 검색한 후 국토부에서 제공하는 공동주택가격 열람 사이트를 통해 쉽게 확인할 수 있다. 아마 대부분의 공시지가가 21년에 크게 오르고 22년에는 오히려 소폭 하락했을 것이다. 이전 정권에서 부동산 가격 대책의 일환으로 공시지가를 시세에 맞추어 현실화한다는 이유로 공시지가가 많이 올랐다. 올해는 부동산 가격 하락 영향으로 소폭 하락한 듯 보인다.

 

다음으로 할 일은 과세표준액을 구하는 일이다.

공시지가에 바로 세율을 곱하는 것이 아니고 공시지가에 일정액을 곱한 과세표준액에 세율을 곱하여 세금을 산정하도록 되어있다. 산식은 간단하게 나의 아파트 공시지가에 60%를 곱하면 된다. 그런데 올해는 특별히 1 세대 1 주택인 경우에 과세표준을 낮춰서 세금 부담을 줄여주고 있는데, 공시지가에 60%가 아니라 45%를 곱하여 과세표준을 구하도록 하고 있다. 이는 1 세대 1 주택자를 실거주자로 보고 실거주자에 대해서는 공시지가가 급격히 올라 재산세 부담이 급증하는 일이 없도록 하기 위한 한시적인 조치다. 여기서는 공시지가에 60%를 곱하여 3.9억 원을 과표로 했다.

 

이제 기본적인 준비는 다 되었고, 마지막으로 세율을 곱해주기만 하면 된다.

재산세 주택분의 경우 누진세를 적용하고 있는데, 공시가격이 5억 원이 넘는 경우, 다시 말해, 과세표준이 3억 원이 넘는 경우는 57만 원 + 과표 액의 3억 초과 금액에 0.4%로 계산하면 된다. 재산세 도시지역분은 과세표준액에 0.14%를 곱하여 계산한다. 지방교육세는 재산세 주택분에 20%를 곱하여 계산한다.

 

• 재산세 주택분 계산 결과 465,000만 원 = (570,000 + ( 390,000,000 - 300,000,000 ) * 0.4% ) / 2

3.9억 원은 6.5억 원의 60%이다. 나누기 2를 해주는 이유는 재산세를 2기에 걸쳐 나누어 내기 때문에 이번 7월에 나온 금액만 계산하기 위함이다. 즉, 최종 계산 결과에 2배를 내면 1년 치 재산세가 되는 것이다.

 

• 재산세 도시지역분 계산 결과 273,000만 원 = 390,000,000 * 0.14% / 2

 

• 지방교육세 계산 결과  93,000만 원 = 465,000 * 20%

여기서는 2로 나눠줄 필요가 없다. 20%를 곱하는 대상인 재산세 주택분이 이미 2로 나누어져 있기 때문이다.

 

지역자원시설세를 계산은 지금까지와 조금 다르다. 사실 이 단락의 내용은 몰라도 되는 내용이라고 본다. 지역자원시설세는 과표를 산정하는 것부터 매우 복잡하다. 아파트 고지서에 함께 포함되어 날아오는 지역자원시설세는 정확히는 소방분 지역자원시설세다. 정부에서 제공하는 소방서비스의 도움을 받았으니 세금을 내라는 취지로 보인다. 고지서에 상세 산식을 보면 재산세 주택분과 마찬가지로 누진세율을 과표에 곱하라고 적어두고 있는데 실제로 이렇게 계산하면 지역자원시설세가 터무니없이 높게 계산된다. 그 이유는 여기서 적용하는 과표가 재산세 계산 시 적용하는 과표와는 애초에 다른 것이기 때문이다. 소방분이라는 원 취지대로 단순히 건축물의 시세에 세율을 적용하는 것이 아니라 소방 서비스 제공과 관련하여 유발된 부담을 나름대로 합리적으로 계산하여 별도로 과표를 구한 후 세율을 곱하도록 하고 있다. 소방분 지역자원시설세 과표는 건축물의 구조, 건축물 용도에 따라 달리 적용되는 지수, 위치별 지수 등을 곱하여 계산된다. 너무 복잡하기도 하고 다른 세금 대비 상대적으로 세금이 매우 적기 때문에 더 알아볼 필요성이 적어서 더 이상 알아보지는 않았다. 대략, 1년 치 기준으로 재산세 과표에 0.016%~0.024%를 곱하면 근사치를 얻을 수 있다. 여기서는 0.016%를 적용했고, 1 기분에 해당하는 금액이므로 0.008%를 곱하여 계산했다.

 

• 지역자원시설세 계산 결과 31,200만 원 = 390,000,000 * 0.008%

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이렇게 계산한 것을 모두 더하면 총 부담해야 할 재산세는 862,200원이 된다. 아주 큰 금액이 계산되어 나오는데, 실제 재산세 고지서 금액은 이렇게 크지는 않다.

 

직접 계산한 재산세가 실제 납부액보다 적은 이유는 바로 세부담 상한 때문이다.

세부담 상한은 재산세의 증가율을 전년도 대비 일정 비율 이내로 제한하는 것을 말한다. 그 제한된 증가율은 공시가격 3억과 6억을 기준으로 5%, 10%, 30%이다. 이 세부담 상한은 작년에 낸 재산세 주택분과 도시지역분에 적용되고, 지방교육세는 재산세 주택분에 세율을 곱해 계산하는 것이므로 역시 마찬가지로 세부담 상한이 적용된다. 지역자원시설세는 재산가치보다는 다른 요소들도 계산이 되므로 세부담 상한 적용에서 제외되는 것으로 보인다.

 

때문에 세 부담 상한 내역을 정확히 확인하려면 전년도, 전전 연도 세금 내역을 상세히 알아야 확인이 가능하다. 여기서는 단순하게 사례를 보여주는 것이므로 작년도 재산세 총액이 53만 원가량이었다고 가정하면 30% 세부담 상한을 적용한 올해 재산세는 69만 원 정도가 된다. 86만 원 대비 무려 17만 원이나 깎아주셨다.

 

결론적으로 내 아파트 공시지가가 변하지 않는다면 내년에는 세부담 상한 혜택을 더 이상 보지 못하고 계산된 대로 재산세를 납부해야 할 것 같다.