조정지역 2주택 종부세 계산해보기. 종부세 인하영향은?

재산세를 계산해본 김에 종부세도 직접 계산해보려고 한다. 특히, 얼마 전 정부가 종부세 인하 방안을 내놓은 만큼 그 효과가 어느 정도 되는지도 가늠해보려고 한다. 참고로 종부세가 생긴 배경은 과거 참여정부 시절 정부가 부동산 가격을 잡기 위해 재산세를 건드렸는데, 지방세인 재산세는 지방정부가 조례로 깎아줄 수 있다 보니 지방정부가 손댈 수 없는 국세 항목으로 종부세를 만들었다고 한다.

 

참고: 아파트 재산세 직접 계산해보기. 공시지가 6.5억 원 사례

 

조정대상지역에 2 주택이고, 공시지가가 각각 7.5억 원, 6.5억 원, 합계 14억 원인 경우를 가정하여 계산해보았다. 세 부담 상한은 없는 것으로 가정하였는데, 특히, 종부세 납부 첫 해인 경우 세 부담 상한이 어떻게 적용되는지 잘 모르겠어서 적용하지 못했다.

 

참고로 재산세는 아파트 공시 가격에 따라 세 부담 상한이 105~130%가 적용되고, 종부세는 다주택자인지 아닌지에 따라 세 부담 상한에 차등을 둔다. 다주택자는 세 부담 상한이 전년도 대비 300%를 초과하지 못하도록 되어있고 1 주택자인 경우 150%를 초과하지 못하도록 되어있다.

 

재산세와 마찬가지로 큰 틀은 과표를 구한 후 세율을 곱하는 것이다.

재산세를 직접 계산해보았기 때문에 종부세 계산도 쉽게 할 수 있었는데, 여기서 한 가지 어려운 계산은 재산세 중복분을 계산하는 것이었다.

 

종부세 과세표준 구하기

우선 종부세는 과세대상이 재산세와는 차이가 난다. 재산세는 전체 아파트 공시 가격이 과세대상이고 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱한 후 세율을 구해 세금을 구한다. 종부세는 특정 자산가치 이상에 대해서 세금을 메긴다. 즉, 다주택자인 경우 합산한 다주택 공시 가격에서 6억 원을 뺀 금액이 과세대상이고 여기에 공정시장가액비율은 100%를 적용한다. 공시지가가 7.5억 원, 6.5억 원인 2 주택의 합산 공시지가는 14억 원이고 여기서 6억 원을 차감한 8억 원이 과세 대상이 된다. 여기에 공정시장가액비율 100%를 곱하여 과표를 계산한다.

 

• 종부세 과세표준 계산 결과: [ ( 750,000,000 + 650,000,000 ) - 600,000,000 ] * 100% = 800,000,000

 

참고로 종부세 과표를 구하기 위한 공정시장가액비율은 이전 정부의 부동산 정책에 따라 2018년 80%에서 매년 5%씩 상승해 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%, 올해 2022년에는 100%가 적용될 예정이다. 다만, 이번 정부에서 공정시장가액비율을 60%로 낮추는 종부세법 시행령 개정안을 6월에 입법 예고하였는데 실제로 어떻게 될지는 지켜봐야 할 것 같다. 왜냐하면 정부가 어제 내놓은 종부세 인하 방안에 대해 부자감세라는 이유로 야당의 반대가 당연히 예상되고 협상의 카드로 이 공정시장가액비율을 60%가 아니라 80%로 인상하는 것을 사용할 것이라는 예측한 기사가 있었기 때문이다.

 

과세표준에 세율 곱하기

재산세와 마찬가지로 종부세도 누진세다. 과표 구간에 맞게 세금을 곱하면 되는데, 3 주택 이상이거나 조정지역 2 주택 이상인 경우 과표가 8억 일 때 세율은 2.2%로 비조정지역 2 주택 이하인 경우의 세율 1.2%보다 1% p 세율이 더 높다. 참고 삼아 중과세율이 적용되지 않은 경우와 비교해보았는데, 세금 차이가 약 2배 났다.

 

• 종부세 과표에 세율 곱한 결과: 800,000,000 * 2.2% - 4,800,000 = 12,800,000
• [참고] 중과세율 미적용 가정 시 세금: 800,000,000 * 1.2% - 3,000,000 = 6,600,000

 

재산세 중복분 계산하기

재산세와 종부세는 동일한 아파트 자산에 대하여 과세를 하다 보니 이중과세의 문제가 발생한다고 한다. 예를 들어, 7.5억과 6.5억에 대하여 이미 재산세라는 세금을 납부하였는데 합산한 14억에서 6억을 차감한 8억에 대해 다시 종부세를 부과하니 8억에 대하여 납부한 재산세는 중복이니 차감해야 한다는 것이다. 이 재산세 중복분 계산하는 산식이 조금 난해하다. 이미 낸 재산세 납부액에 합산 14억에 대한 재산세액 대비 8억에 대한 재산세 비율만큼을 곱해 이를 재산세 중복분이라고 하여 차감해준다.

 

• 재산세 중복분 계산 결과: 2,100,000 × (800,000,000 × 1 × 0.6 × 0.004)) / (570,000 + (840,000,000 - 300,000,000) × 0.004 = 1,476,923

 

내 나름 뇌피셜로 이해해보면, 사실 단순하게 생각하면 종부세 과세 대상 8억에 대하여 재산세가 중복이라면 8억을 재산세 과표로 두고 계산한 세금을 차감해주면 된다. 57만 원 + (8억 * 0.6 - 3억) * 0.4% 이므로 129만 원이 되고 이를 차감해주면 된다. 그런데 이게 논리에 안 맞을 수 있는 것이 이 8억 원이라는 돈은 0~8억 원이 된 것이 아니라 14억 중 0~6억 원을 제외하고 6~14억 원까지 올라간 부분에 해당하는 8억이라는 것이다. 그러니까 누진세를 적용할 때 8억 원에 해당하는 재산세는 8억 * 0.6 * 0.4%인 192만 원이 되는 것이다. 곱하기 1이 있는 부분은 종부세 과표를 구할 때 이용되는 공정시장가액비율이 100%이기 때문이다. 만약에 공정시장가액비율이 60%라면 이 단락에 8억 원이라고 되어 있는 부분을 4.8억 원으로 바꿔서 이해하면 된다. 그러면 이렇게 계산한 192만 원을 재산세 중복분으로 보고 차감하면 되는 것 아닌가라고 생각했는데, 이 부분은 아마 다주택자인 경우에 재산세 중복분이 기납부한 재산세를 초과하는 경우가 나타나므로 이를 방지하기 위한 것이라고 추측된다. 재산세 이중과세 때문에 중복분을 계산하고 있는데 아예 재산세를 0으로 내게 하는 것도 모자라 세금을 더 돌려주는 꼴이 되기 때문이다. 그리하여 중복률을 계산하고자 분모에 14억 원을 기준으로 한 재산세를 구하고 이것으로 종부세 과세대상에 대해 계산한 재산세를 나누어 주는 것이다. 다시 정리하면, 종부세 과세 대상에 부과된 재산세 중복률을 계산하여 이를 기납부한 재산세액에 곱해서 재산세 중복분을 계산하는 것이고, 재산세 중복률은 종부세 과표대상에 적용되는 재산세액을 전체 자산에 부과해야 하는 재산세로 나누어서 구하는 것이다.

 

마지막으로 계산된 종부세에 농어촌특별세 20%를 더하면 된다.

 

• 농어촌특별세 20% 계산 결과: ( 12,800,000 - 1,476,923) * 20% = 2,264,615

 

갑자기 종부세에 웬 농특세?라고 생각할 수 있지만, 쉽게 말해 재산을 가진 부자들한테 돈을 걷어서 농민들 지원하자는 취지 같다. 재산세에도 지방교육세 20%를 추가로 포함되어 있는 것과 같은 취지로 말이다.

 

이렇게 계산된 종부세 총액은 13,587,692원이다.

여기에 물론 세 부담 상한이 걸려서 전년 대비 3배 이상은 늘어나지 않긴 하지만 꽤나 큰 금액임을 알 수 있다. 재산세 납부한 것까지 더하면 더 큰 금액이 될 것이다.

 

금번 종부세 인하에 따른 영향은?

정부가 22년 7월 21일에 발표한 세재개편안에 따르면 우선 가장 큰 영향은 종부세 계산 시 일시적 2 주택을 고려해준다는 것이다. 이렇게 되면 세율이 중과되지 않을뿐더러 공제액 즉, 종부세 과세 대상이 되는 자산금액도 6억 원이 아니고 14억 원(특별공제 3억 원 포함) 이상이 된다. 지금 계산하고 있는 가정에 적용해보면 종부세가 0원이 되는 셈이다! 물론 2년 이내에 종전 주택을 매도하지 못하게 된다면 차액과 이자까지 토해내야 하니 주의해야 한다. 일시적 2 주택이 아닌 경우에도 혜택이 큰데, 세율 중과가 사라지고 동시에 세율 자체도 인하된다. 그리고 종부세 대상 자산의 크기도 6억 원에서 9억 원이 된다. 이렇게 놓고 지금 계산하고 있는 가정에 적용해보면 (공정시장가액비율은 100%로 가정) 종부세액이 237만 원 정도로 계산된다.

 

• 종부세 과세표준 계산 결과: [ ( 750,000,000 + 650,000,000 ) - 900,000,000 ] * 100% = 500,000,000
• 종부세 과표에 세율 곱한 결과: 300,000,000 * 0.5% + 200,000,000 * 0.7% = 2,900,000
• 재산세 중복분 계산 결과: 2,100,000 × (500,000,000 × 1 × 0.6 × 0.004)) / (570,000 + (840,000,000 - 300,000,000) × 0.004 = 923,077
• 농어촌특별세 20% 계산 결과: (2,900,000 - 923,077) * 20% = 395,385
• 총 납부 종부세: 2,900,000 - 923,077 + 395,385 = 2,372,308

 

종부세 인하 전, 종부세가 1,359만원이었던과 비교하면 아주 큰 세금이 인하되는 것이다. 물론 종부세법을 개정해야 하는 사항이기 때문에 향후 국회에서 최종적으로 어떻게 합의가 되느냐를 계속 지켜봐야 할 것 같다. 일단 납세자 입장에서야 무조건 싸게 해 주면 좋을 것 같고, 적은 돈이 아니기 때문에 얼마나 세금을 내야 하는지 알고 소비, 저축 계획을 세울 수 있도록 아무쪼록 조속히 확정이 되면 좋을 것 같다.