조정지역 일시적 2주택 공동명의인 경우 종부세는?

다행히도 얼마 전 종부세 완화 안이 국회에서 통과되었다.

 

이에 따라서 이사 등으로 인한 일시적 1 가구 2 주택이 된 경우는 종부세 계산 시 1 주택자로 간주되고 세율과 기본 공제액이 그만큼 낮아지게 되어 세금이 대폭 감소되었다. 이 완화 안은 특히 조정지역 주택 보유자에게 희소식인데, 조정지역은 2 주택만 보유해도 다주택자로 보고 종부세가 중과되기 때문이다.

 

지난번 글에서 조정지역 2 주택인 경우, 종부세 부담이 어떻게 되는지 종부세법이 완화되기 전과 완화된 후의 세금 계산액을 비교해보았다. 

 

2022.07.23 - [블로그] - 조정지역 2주택 종부세 계산해보기. 종부세 인하영향은?

 

위 글에서는 공정시장가액비율을 정부의 개정안인 60%가 아니라 100%로 적용했는데, 이는 아직 종부세법 시행령 개정안이 입법예고 상태로, 개정되기 전이었고, 종부세법 개정 과정에서 야당의 부자감세 논리 때문에 공정시장가액비율이 국회 협의 과정에서 정부안인 60%가 아니라 더 올라갈 여지도 있었기 때문이다. 아직도 공정시장가액비율은 변경의 여지가 있기 때문에 확정적이지는 않다. 특히, 일부 기사에서는 내년에는 공정시장가액비율을 다시 80%로 올린다는 얘기가 있다. 다행인 점은 올해는 60%에서 추가 변동이 없을 것으로 보인다는 점이고, 이렇게만 되어도 과세표준이, 말하자면 절반으로 떨어지는 것이기 때문에, 세금 부담이 많이 줄게 된다.

 

이번 종부세법 완화 안에서 관심을 갖게 된 것은 공동명의자의 경우 일시적 1 가구 2 주택 기준이 어떻게 적용되는 가였다.

 

현재 공동명의와 관련해서 언론이나 납세자들의 주요 관심사항은 공동명의로 1 가구 1 주택을 소유한 부부가 단독명의와 공동명의 중 어떤 방식으로 세금을 계산할지 선택하는 문제에 관한 것인데, 특히, 단독 명의자의 기본공제액을 11억에서 14억까지 늘리는 것이 핵심이다.

 

<공동명의 선택 시>

과세표준(공정시장가액비율 60%)

• 남편: (7억 - 6억) * 60% = 0.6억 원
• 아내: (7억 - 6억) * 60% = 0.6억 원

종부세 = 과표 * 세율

• 남편: 0.6억 * 0.6% = 36만 원
• 아내: 0.6억 * 0.6% = 36만 원
• 총 72만 원

 

<단독명의 선택 시>

과세표준(공정시장가액비율 60%)

• (14억 - 11억) * 60% = 1.8억 원

종부세 = 과표 * 세율

• 1.8억 원 * 0.6% = 108만 원

 

위의 계산은 공시지가가 14억 원인 집을 부부가 50%씩 공동 소유한 경우, 공동명의 방식과 단독명의 방식으로 각각 종부세를 계산한 것을 보여준다. 재산세 중복 분과 농어촌특별세 계산은 제외했다. 위의 표에서만 보면 당연히 공동명의를 선택하는 것이 더 유리하다. 공동명의 방식을 선택할 경우 기본공제금액이 11억 원이 아니라 12억 원이 되기 때문이다. 다만, 단독명의 방식을 선택한 경우 연령 공제(연령에 따른 세액공제 20~40%)와 보유공제(보유기간에 따라 20~50%)를 통해 세금을 더 줄일 수 있기 때문에 문제가 된다. 이 때문에 정부는 1 가구 1 주택이면서 공동 명의인 경우에는 공동명의 방식과 단독명의 방식 중 선택할 수 있도록 한 것이다.

 

여기서 현재 논란이 되는 것은 단독명의를 선택하는 경우 기본공제액을 기존 11억 원에서 14억 원으로 늘리는 정부안이 확정되지 않았기 때문이다. 연령, 보유공제가 클 경우 이것저것 잴 필요 없이 단독명의를 선택하면 되겠지만, 연령, 보유공제가 없는 경우, 1억 원이라도 더 공제를 받기 위해서는 공동명의 방식을 선택하는 것이 낫다. 만약, 단독명의 기본공제가 14억 원이 된다면 단독명의 방식을 선택하는 것이 더 나을 것이다. 문제는 종부세법상 이러한 선택을 9월 말까지 세무당국에 신청함으로써 완료하도록 하고 있는데, 법 개정안이 미뤄지면서 혼란이 일고 있는 것이다.

 

공동명의와 관련한 나의 의문점은 일시적 1 가구 2 주택의 소유 방식이 서로 다른 경우의 처리이다.

 

정부의 세제 개편안에 따르면 이사에 따른 일시적 2 주택은 1 주택으로 보고 기본공제도 11억 원을 해주겠다고 설명하고 있다. 그런데 만약 신규주택을 공동소유로 취득했다면 기본공제액과 적용세율은 어떻게 되는 것일까?

 

예를 들어서, 종전주택의 공시지가가 8억 원(남편 단독 소유), 신규주택의 공시지가가 10억 원(5:5 공동소유)인 주택 2채를 조정지역에서 보유한 경우를 가정해보자.

 

남편과 아내의 공제 경우의 수는 각각 6억씩 공제하거나 남편은 11억 아내는 6억을 공제하는 경우를 생각해볼 수 있을 것 같은데, 후자의 경우는 총공제액이 17억이 되는 것이니 형평에 맞지 않아 타당해 보이지 않는다. 따라서 6억씩 공제하는 것이 맞아 보인다. 대신에 세율은 중과되지 않는 세율이 적용될 것이다.

 

이렇게 두고 종부세를 완화 전과 후로 비교 계산하면 아래와 같다. 여기서도 위 표와 같이 재산세 중복분 계산과 농어촌특별세 계산은 제외했다.

 

<종부세 완화 전>

과세표준

• 남편: (13억 - 6억 ) * 60% = 4.2억 원
• 아내: (5억 - 6억) * 60% = 0

종부세 = 과표 * 세율

• 4.2억 * 1.6% - 120만 원 = 552만 원

 

<종부세 완화 후 (일시적 2 주택 인정)>

과세표준

• 남편: (13억 - 6억 ) * 60% = 4.2억 원
• 아내: (5억 - 6억) * 60% = 0

종부세 = 과표 * 세율

• 4.2억 * 0.8% - 60만 원 = 276만 원

 

종부세 완화 전과 후를 비교하는 이유는 종부세 완화의 효과를 보기 위한 것도 있지만 이사로 인한 일시적 2 주택의 경우 종전주택을 2년 내 매도하지 못할 경우 차액만큼 토해내야 하기 때문이기도 하다. 지금과 같은 부동산 상황이라면 아무래도 2년 내 종전주택을 매도하는 것도 쉽지 않아 보인다.

 

한 가지 더 생각해볼 것은 앞서 공동 명의인 1 주택자 과세방식 선택의 문제와 같이, 공동명의의 신규주택에 대해서도 일시적 2 주택일 때는 단독명의 방식으로 계산하는 선택 옵션을 받을 수 있나 하는 것이다. 만약 단독명의 기본공제액이 14억 원으로 상향된다면, (일시적 2 주택자도 1 주택자와 같은 혜택을 주도록 하는 것이 세법개정안의 취지라면), 어차피 종전주택은 매도할 것이니 신규주택은 공동명의로 소유 중이라 하더라도 세금계산 방식을 단독명의 방식을 선택할 수 있도록 해줄 수 있지 않겠는가 하는 것이다.

 

이와 같은 내용이 반영되기 위해서는 공동명의자의 과세 선택 옵션이 종부세법 내 별도 조문으로 규정되어 있다는 점을 볼 때 입법사항이 아닐까 싶기도 하고, 아니면 과세당국에서 유권해석을 내려줘야 하지 않나 싶다. 이도 저도 아니고 이러한 대상이 그리 많지 않다면 그냥 뭉개고 갈 수도 있을 것이고. 기재부든 국세청이든 아마 이런 내용을 알고 있지 않을까 싶은데 민원을 넣어서 정확히 알려달라고 해볼 생각이다.